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Comprare o Affittare?
Ammortamento francese reale, detrazione 730 anno per anno, IMU, break-even patrimoniale. Tutti i numeri che i siti di banche non ti mostrano.
Accompagna l'articolo Il grande dilemma immobiliare italiano →
Il rendimento alternativo è il tasso netto che l'affittuario ottiene investendo l'anticipo e i risparmi mensili. I BTP a 10 anni rendono circa 3,5% lordo → ~3,06% netto (12,5% ritenuta, 0,20% bollo).
Conviene comprare: il pareggio patrimoniale arriva al 9° anno.
Prima del 9° anno l'affittuario che investe il capitale resta avanti.
Il confronto mensile è necessario ma non sufficiente. Comprare è un'operazione di accumulo patrimoniale: ogni rata contiene una quota capitale che diventa equity. L'affittuario non paga IMU né manutenzione, ma non accumula nessun asset. Il break-even (tab successivo) mostra quando queste forze si bilanciano.
| Anno | Rata | Interessi netti | Detrazione 730 | Costi proprietà | Costo totale/mese | Affitto/mese |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | € 921,15 | € 530,44 | € 0,00 | € 348,33 | € 878,77 | € 850,00 |
| 5 | € 921,15 | € 408,48 | € 63,33 | € 348,33 | € 756,82 | € 902,16 |
| 10 | € 921,15 | € 322,69 | € 63,33 | € 348,33 | € 671,02 | € 971,88 |
| 15 | € 921,15 | € 225,75 | € 58,09 | € 348,33 | € 574,09 | € 1046,99 |
| 20 | € 921,15 | € 126,39 | € 35,76 | € 348,33 | € 474,72 | € 1127,91 |
| 25 | € 921,15 | € 8,06 | € 9,17 | € 348,33 | € 356,39 | € 1215,08 |
La rata rimane fissa (tasso fisso). Gli interessi netti diminuiscono ogni anno (ammortamento francese). La detrazione 730 si riduce di pari passo. L'affitto cresce con ISTAT. La colonna "Costo totale/mese" è colorata verde quando comprare costa meno dell'affitto in quell'anno.
Calcolatore didattico per il contesto fiscale italiano. La detrazione 730 è calcolata sull'ammortamento reale alla francese. L'IMU sulla seconda casa è stimata tramite un rapporto catastale/mercato approssimato — verifica la rendita catastale reale per dati precisi. Il break-even assume rivalutazione e rendimento alternativo costanti: ipotesi semplificatrici che nella realtà variano anno per anno. Non costituisce consulenza fiscale o finanziaria.