# Su Chorus Life Sto rispondendo ad un post che ho visto oggi su Instagram. > [!Post Originale] > In questi giorni siamo stati sommersi da informazioni continue e onnipresenti relative a Chorus Life, ricavandone la sgradevole sensazione di essere stati perseguitati da piazzisti, autorevoli per carità, di un'agenzia immobiliare. > > In questa tempesta promozionale vorremmo condividere il nostro punto di vista, sicuramente poco moderno ma concretamente e sinceramente privo di pregiudizi, su ciò che è stato detto. > > Al netto di tante parole altisonanti ci piacerebbe capire cosa lo "smart district" e "modello di rigenerazione urbana" offre alla città. Premesso che l'unico modello di rigenerazione urbana che apprezziamo incondizionatamente, in una delle città più inquinate d'Europa che ha dichiarato l'emergenza climatica da alcuni anni, è la trasformazione a verde e bosco urbano (d'altronde la E di B.A.S.E. sta per ecologista), il bilancio finale dell'operazione immobiliare è: > > - Un parcheggio di 1100 posti auto, di cui 700 in convenzione (speriamo senza costi per la comunità) con il Comune. Non basterà per l'Arena da 6500 posti, vedremo le ricadute sui quartieri circostanti quali saranno. La pur contiguità con il sistema tranviario crediamo che difficilmente potrà risolvere al meglio i futuri flussi viabilistici in occasione di eventi o concerti nell'arena, prevedibilmente regalando al quartiere momenti di puro caos, come già vediamo con frequenza al nuovo stadio, in occasione di ogni partita in programma > - 74 alloggi di lusso in residence, che in una città con più di 10.000 alloggi non occupati non sembrano cambiare gli equilibri nell'interesse della comunità > - Un hotel di lusso da 107 camere > - Un piccolo centro commerciale con attività commerciali e ristorazione, più o meno con gli stessi marchi che si possono trovare a Curno o a Oriocenter, solo con un poco più di esclusività nel contesto > - Una Urban SPA e Centro Wellness privati, in italiano piscina e palestra, che si intuisce avranno costi comparabili ad altre realtà similari in città > - Alcuni spazi a verde (poco più o poco meno che giardinetti condominiali) > - Un Palazzetto dello Sport totalmente privato, e con costi di esercizio ed utilizzo non certo a buon mercato > > Ecco, per capire come, fuori di retorica, Chorus Life non sia un "dono" alla città, ci si dovrebbe soffermare sulla parola privato. Esisteva un Palazzetto dello Sport pubblico che ospitava le squadre cittadine di volley, di basket e altri sport che non godono dei ricchi bilanci di poche squadre di livello nazionale. Non ci sarà più. L'Arena di ChorusLife, per decisione del privato, non li ospiterà, nonostante un preliminare di accordo che cercava anni fa di muoversi in questo senso. Come opera di compensazione si costruirà una grande palestra (Palazzetto è per convenzione un'arena coperta con le curve, che mancano nel progetto) al posto del teatro Creberg, abbattuto. > > Aprendo lo sguardo e calando l'intervento nel contesto cittadino ci sembra che Chorus Life sia l'ennesimo tassello, ma temiamo non l'ultimo, di politiche che mirano a spostare comparti cittadini sempre più verso utenze (city users...) esclusive, provenienti dall'esterno, alla ricerca di lusso mordi e fuggi, che difficilmente potrà essere appetibile per il cittadino medio bergamasco. > > L'intervento è inoltre urbanisticamente molto impattante, essendo in tutta evidenza completamente alieno al tessuto urbano circostante, su cui giace più come una balena spiaggiata che inserito in modo armonioso e rispettoso del contesto, come forse si poteva tentare di fare. > > Ricordiamo inoltre che fin dall'inizio dell'iter, risalente ormai a molti anni fa, il tutto è stato pianificato senza alcun confronto e condivisione delle scelte future con i cittadini e tanto meno con i quartieri coinvolti, cui furono riservati, come ormai vediamo da più di dieci anni a Bergamo, assemblee sì pubbliche, ma con unicamente lo scopo di comunicare le scelte fatte da privato ed Amministrazione Comunale, senza alcuna possibilità di modificare alcunché del progetto. > > Sarebbe infine interessante un bilancio dei costi dell'operazione Chorus Life dalla parte del Comune di Bergamo, per capire davvero dove la comunità ricava un guadagno collettivo. Forse si può compensare in euro quello che un Palazzetto dello Sport pubblico e un Teatro in meno hanno fatto perdere dal punto di vista sociale e culturale. Le critiche sollevate sono emblematiche di come discutiamo di sviluppo urbano in Italia: argomenti che *suonano* convincenti ma che, analizzati con i dati alla mano, non reggono. Questo non è un articolo in difesa di Chorus Life. È un'analisi di come le nostre intuizioni su sviluppo urbano, densità e pianificazione cittadina siano spesso in conflitto con l'evidenza empirica. Mi infastidisce vedere che le persone sono direzionalmente corrette ma ci arrivano attraverso argomentazioni rimaste ancorate a qualcosa di irriconoscibile nel panorama moderno. Alcuni punti vengono sviluppati di più in [[Guarda che ti sbagli sulla crisi abitativa]] e [[Comprare o affittare - Il grande dilemma Immobiliare Italiano]] ## Il mito degli alloggi vuoti "In una città con più di 10.000 alloggi non occupati, 74 alloggi di lusso non sembrano cambiare gli equilibri nell'interesse della comunità." Questa frase contiene tre assunzioni implicite: 1. Gli alloggi vuoti sono una risorsa immediatamente utilizzabile 2. Nuovi alloggi di lusso aumentano i prezzi 3. Esiste una quantità "giusta" di case che, una volta raggiunta, risolve il problema abitativo Tutte e tre sono false. ### Gli alloggi vuoti non sono tutti uguali Il numero "10.000 alloggi vuoti" nasconde una realtà più complessa: - Una percentuale significativa (tipicamente 30-40%) è in fase di turnover: si tratta di case temporaneamente vuote durante il cambio di inquilini o proprietari - Molti sono inagibili o richiedono ristrutturazioni costose - Altri sono in zone poco appetibili o mal collegate Lo studio di [Garcia-López per Barcellona (2019)](https://econpapers.repec.org/article/eeejuecon/v_3a119_3ay_3a2020_3ai_3ac_3as0094119020300498.htm) mostra che solo il 15-20% degli alloggi "vuoti" è effettivamente disponibile per il mercato. ## Il filtering effect I dati mostrano consistentemente che costruire nuove abitazioni, anche di lusso, riduce la pressione sui prezzi: - Lo studio [Upjohn (2019)](https://research.upjohn.org/up_workingpapers/316/) ha trovato una riduzione del 5-7% negli affitti entro 500m da nuove costruzioni - A New York, i quartieri che hanno permesso nuove costruzioni hanno visto aumenti degli affitti del 14% inferiori rispetto a zone comparabili che le hanno bloccate - A Minneapolis, l'eliminazione dello zoning unifamiliare ha rallentato la crescita dei prezzi rispetto a città simili Il meccanismo è semplice: quando costruisci nuove abitazioni di qualità, le persone benestanti tendono a trasferirsi lì invece di occupare case di fascia più bassa o di comprare e ristrutturare proprietà esistenti, preservando lo stock abitativo più economico. ## Il paradosso dei parcheggi "1100 posti auto, di cui 700 in convenzione con il Comune. Non basterà per l'Arena da 6500 posti." Questa critica rivela una visione antiquata della mobilità urbana. Le arene moderne stanno abbandonando il modello "un posto auto per ogni due spettatori": - O2 Arena (Londra, 20.000 posti): ratio 1:9 - Mercedes-Benz Arena (Berlino, 17.000 posti): ratio 1:8,5 - Lanxess Arena (Colonia, 18.500 posti): ratio 1:12 - Accor Arena (Parigi, 20.300 posti): ratio 1:11 Il ratio 1:6 di Chorus Life è addirittura **conservativo** nel contesto europeo. Ma c'è di più: è ormai un dato di fatto che l'eccesso di parcheggi ha effetti negativi: - Aumenta il traffico (paradosso di Braess) - Riduce l'uso del trasporto pubblico - Aumenta i costi di costruzione (30-40.000€ per posto auto in struttura) - Crea "deserti urbani" che rendono la città meno vivibile Chi mi conosce sa che potrei parlare di "*The High Cost of Free Parking*" per ore, required reading. ## La falsa dicotomia pubblico-privato "Ecco, per capire come, fuori di retorica, Chorus Life non sia un 'dono' alla città, ci si dovrebbe soffermare sulla parola privato." Questa è forse la critica più interessante, ma anche quella che comprendo meno. L'idea che un progetto debba essere o un "dono" o uno "sfruttamento" ignora come funzionano le città moderne di successo. ### Il modello Vienna Vienna, costantemente classificata tra le città più vivibili al mondo, ha un approccio pragmatico: - 60% delle nuove costruzioni sono private - I costruttori devono rispettare criteri stringenti di sostenibilità e inclusione sociale - Il comune usa le entrate fiscali dei progetti privati per finanziare housing sociale Risultato? Il 62% dei viennesi vive in case a prezzo calmierato, nonostante (o grazie a) un vivace settore privato. ## Il processo pubblico è un'arma a doppio taglio "Il tutto è stato pianificato senza alcun confronto e condivisione delle scelte future con i cittadini." Qui tocchiamo un paradosso: i processi partecipativi, nati per proteggere le comunità, spesso finiscono per danneggiarle. I dati sono chiari: - A San Francisco, 4 anni medi di approvazione = +30% sui costi di costruzione - A Tokyo, 6-8 mesi di approvazione = prezzi stabili da 20 anni - A Vienna, sistema fast-track per progetti conformi = housing accessibile La partecipazione è importante, ma deve avvenire a monte, definendo regole chiare che poi vengono applicate velocemente. Qui penso che sarebbe stato giusto avere già un articolo su NIMBY vs YIMBY ma non ho ancora scritto nulla sull'argomento ## Addio addio amico addio Le critiche a Chorus Life riflettono preoccupazioni legittime sul futuro della città, ma usano argomentazioni davvero antiquate. Il dibattito pubblico deve evolversi. Non possiamo permetterci di basare decisioni cruciali su intuizioni non supportate dai dati, specialmente quando queste intuizioni sono state ripetutamente smentite dall'esperienza di altre città. La vera domanda non è se Chorus Life sia un "dono" alla città, ma se stiamo usando gli strumenti giusti per valutarne l'impatto e massimizzarne i benefici per la comunità. E comunque a sentire Cosmo non ci sono andato.