# Guarda che ti sbagli sulla crisi abitativa La crisi abitativa in Italia è un tema complesso, spesso ridotto a slogan e soluzioni semplicistiche. Diamoci un'occhiata ## "Il problema è la mancanza di case" Sì e no, l'Italia ha un problema. - Su 36 milioni di residenze, 10 milioni sono vuote - circa il 30% del totale. Il paradosso: mentre nelle grandi città i prezzi salgono alle stelle, vaste aree del paese sono punteggiate di case disabitate. Ma il problema è di distribuzione: - A Sondrio, il 57% delle case è vuoto. - A Milano, solo il 13%. Non è questione di quante case ci sono, ma di dove si trovano e in che condizioni sono. ## "Costruire di più non serve" Questa è una delle idee più sbagliate che sento. A Roma, negli ultimi 10 anni, sono stati rilasciati permessi di costruzione per un totale di 62.500 nuove abitazioni nella Provincia, mentre si stima un divario tra domanda e offerta di circa 120.000 nuove abitazioni. Considerando che il 65% della popolazione metropolitana vive nella Città di Roma, possiamo stimare una potenziale domanda di circa 32.000 nuove case nella Città. La domanda continua a superare l'offerta. Fonte: [Savills Rome Prime Residential 2024 report](https://pdf.euro.savills.co.uk/italy/rome-prime-residential.pdf) Guardiamo un attimo Tokyo come esempio: Tokyo ha storicamente mantenuto prezzi relativamente accessibili nonostante la crescita demografica, ma la situazione sta cambiando. Negli ultimi 50 anni, lo stock abitativo di Tokyo è quasi triplicato, passando da 2,51 milioni di case nel 1963 a 7,36 milioni nel 2013. Tuttavia, dati recenti mostrano aumenti significativi dei prezzi: - Il prezzo medio dei nuovi condomini nei 23 quartieri di Tokyo è aumentato del 39,4% rispetto all'anno precedente, raggiungendo 114,83 milioni di yen nel 2023. - L'aumento del prezzo medio nei 23 quartieri di Tokyo negli ultimi cinque anni ha raggiunto il 60,8%. Nonostante ciò, Tokyo continua a costruire a un ritmo impressionante. Nel 2014, Tokyo ha avuto 142.417 nuove costruzioni, più dell'intero stato della California o dell'Inghilterra. Questo approccio ha permesso al mercato immobiliare di Tokyo di rimanere più accessibile rispetto a città come San Francisco o Londra, nonostante i recenti aumenti. Fonti: - [Market Urbanist](https://www.marketurbanist.com/blog/tokyos-affordable-housing-strategy-build-build-build) - [Savills Asia](https://pdf.savills.asia/asia-pacific-research/japan-research/japan-investment/jp-tokyo-demo-spotlight-06-2024.pdf) - [Foreign Affairs Review](https://www.foreignaffairsreview.com/home/the-paradox-of-tokyos-housing) - [Property Access](https://propertyaccess.ph/articles/post/tokyo-property-market-at-a-glance-2024) ## "È tutta colpa di Airbnb" Nel 2018, l'Italia era il terzo mercato più grande per Airbnb a livello globale, con oltre 400.000 annunci. L'impatto di Airbnb sul mercato immobiliare varia significativamente da città a città, ma i dati recenti suggeriscono che il suo effetto è più reale di quanto pensassi. ### Milano L'impatto di Airbnb sul mercato immobiliare di Milano è considerevole: - Circa 16.000 annunci Airbnb su 200.000 appartamenti totali, rappresentando l'8% dello stock abitativo. - Uno studio del think tank Tortuga stima che un aumento dell'1% nella penetrazione di mercato di Airbnb corrisponde a un aumento del 7% dei costi di affitto. - Dal 2022 al 2023, Milano ha visto un aumento del 48% negli alloggi a breve termine, il più alto mai registrato. - Più della metà degli appartamenti affittabili a Milano sono su Airbnb. ### Altre città L'impatto di Airbnb varia considerevolmente tra le diverse città: - Firenze: Con 11.000 annunci su 380.000 abitanti, quasi il 3% delle unità abitative è su Airbnb, suggerendo un impatto potenzialmente più alto rispetto a Milano in termini percentuali. - Barcellona: Gli studi indicano un aumento dei prezzi degli affitti del 7% dovuto ad Airbnb, simile alle stime per Milano. - New York e Los Angeles: Mostrano impatti minori (1,4% e 3% rispettivamente), probabilmente dovuto alle loro economie più diversificate e alle normative locali più stringenti. Il fattore chiave a parer mio sembra essere il rapporto tra turismo e altri settori economici: - Città con economie diversificate come Milano, nonostante l'alto numero di annunci Airbnb, possono assorbire meglio l'impatto grazie a un forte settore terziario. - Città più dipendenti dal turismo, come Firenze, mostrano una maggiore vulnerabilità all'effetto Airbnb sui prezzi degli affitti. Intra-città, l'effetto Airbnb si concentra in zone specifiche: - A Milano, aree come il centro, Navigli e Isola hanno una maggiore concentrazione di Airbnb, creando "hotspot" di pressione sui prezzi. Non è l'unico fattore della crisi abitativa, ma in molte città gioca un ruolo più importante di quanto credessi. Fonti: - [Corriere della Sera](https://www.corriere.it/economia/casa/23_maggio_14/affitti-brevi-perche-grandi-citta-aumentano-l-effetto-airbnb-studenti-senza-casa-60b5a9b0-f235-11ed-a4b3-4ddf09c7299d.shtml) - [CleanBnB](https://www.cleanbnb.net/en/airbnb-milano/) - [Italy Magazine](https://www.italymagazine.com/featured-story/short-term-rental-prices-italy-are-trending-upward) ## "È un problema irrisolvibile" - Francia: 20-25% di abitazioni a prezzi accessibili nei grandi comuni. - Paesi Bassi: 33% di edilizia sociale. - Vienna: circa il 60% dei residenti vive in alloggi sovvenzionati. Non esiste una soluzione universale ma esistono soluzioni. ## "È solo una questione di avidità dei proprietari" A Milano i prezzi sono aumentati del 45% in cinque anni, ma le cause sono molteplici: - La domanda supera l'offerta nelle zone più desiderabili, il mercato a questa scala non è dettato dall'avidità - Gli investimenti immobiliari in Italia sono visti come rifugio sicuro in tempi di incertezza economica, pensa ai boomer che parlano sempre del mattone. ## "I controlli sui prezzi sono la soluzione" Berlino ha sperimentato severe misure di controllo degli affitti: Risultato: diminuzione dell'offerta di alloggi in affitto del 60%. ![[20240827_180704.jpg]] ## Quello che non ti sto dicendo La pressione politica è spesso direzionata verso l'evitare che i prezzi delle case scendano. Perché? 1. Proprietari di casa: - In Italia, il 72% delle famiglie possiede la propria abitazione. - Rappresentano una fetta importante dell'elettorato. - Si oppongono a politiche che potrebbero ridurre il valore del loro investimento. - Loro votano, tu no. 2. Banche: - I mutui rappresentano una parte significativa degli attivi bancari. - Un calo dei prezzi immobiliari potrebbe mettere a rischio la stabilità del sistema finanziario. 3. Comuni: - Le entrate comunali dipendono in parte dalle tasse sugli immobili. - Prezzi più bassi significherebbero minori entrate. 4. Costruttori e agenti immobiliari: - Hanno un forte interesse nel mantenere i prezzi alti. - Spesso esercitano pressioni sui decisori politici. Questo crea un paradosso: mentre si parla di rendere le case più accessibili, c'è una resistenza sistemica a qualsiasi politica che potrebbe effettivamente abbassare i prezzi. - Politiche timide di uomini (e recentemente, donne) timidi. - Incentivi che, invece di aumentare l'accessibilità, finiscono per essere assorbiti dal mercato mantenendo prezzi folli. - Regolamenti urbanistici che limitano la nuova offerta con la scusa di proteggere il "carattere" dei quartieri. I prezzi in alcune aree potrebbero dover scendere perché tutti abbiano un posto dove stare, mi spiace. Finché non affronteremo questa contraddizione, ogni altra soluzione sarà solo un palliativo. La crisi abitativa non si risolve con soluzioni semplicistiche. Ogni anno di inazione amplifica il problema. [](Guarda%20che%20ti%20sbagli%20sulla%20crisi%20abitativa.md)]] https://x.com/latimes/status/1877694391126560797%%