# Comprare o affittare - Il grande dilemma Immobiliare Italiano ## Il Mantra del Mattone Immaginate di essere a una tipica cena italiana. Il cibo è delizioso, il vino scorre, e inevitabilmente, tra un boccone di pasta al dente e un sorso e l'altro , qualcuno pronuncia la fatidica frase: "Affittare è sprecare soldi". Tutti annuiscono. Ma è davvero così? Benvenuti nel grande dilemma immobiliare italiano, dove la saggezza popolare si scontra con la realtà economica. Da una parte abbiamo l'eroe tradizionale, l'Acquisto Casa, con il suo fedele compagno Mutuo. Dall'altra, il presunto cattivo, l'Affitto, spesso dipinto come un ladro di ricchezza. Ma come in ogni buon western, le cose non sono mai bianco o nero. Sono più vicine a quel beige stile condominio degli anni ottanta nella allora periferia di Milano. Prima di tutto, sfatiamo il mito che comprare casa sia sempre e comunque un investimento geniale. Quando valutiamo un investimento generalmente lo facciamo su due assi, rischio e profitto potenziale. Una buona euristica è immaginare rischio e profitto potenziale come due carabinieri a braccetto. Se vuoi investire in qualcosa con poco rischio il tuo guadagno potenziale sarà più basso, se vuoi un guadagno potenziale più alto dovrai probabilmente rischiare di più. Il problema è che il mattone non è nè l'investimento più safe, nè quello più redditizzio. Il rendimento medio annuo del mercato immobiliare italiano negli ultimi 20 anni è stato di circa il 2,5%[^1]. Impressionante, vero? Beh, non proprio. Nello stesso periodo, l'indice FTSE MIB ha avuto un rendimento medio annuo del 4,8%[^2]. Quando comprate casa, non state solo investendo in mattoni e calce, state anche investendo in un sacco di grattacapi. Tubature che perdono, vicini che fanno festa fino alle 3 del mattino e non ti invitano mai e quella misteriosa macchia sul soffitto che sembra espandersi ogni giorno di più. ==In generale ogni anno puoi aspettarti di spendere tra l'uno e il tre percento del costo totale della casa in manutenzione.== D'altra parte, abbiamo l'affitto. Qui permettimi un consiglio, ogni cosa che vedi su instagram sugli affitti molto probabilemente non si applica in italia, abbiamo una struttura di affitto che è davvero sui generis. Circa il 70% dei contratti di affitto sono strutturati come 4+4[^5]. Significa che hai 4 anni di stabilità, rinnovabili per altri 4. È un grosso impegno per chi ti affitta la casa ed è importante ricordare che è abbastanza speciale nel contesto globale. Ora, parliamo degli aumenti dell'affitto. In Italia, avvengono tipicamente ogni 2 anni, con un incremento massimo del 75% dell'indice ISTAT[^5]. In pratica, puoi aspettarti un aumento dell'affitto che rimane comunque leggermente sotto l'aumento generale dei prezzi attorno a te se rimani nell'appartamento in cui hai già un contratto. Hai un'opportunità improvvisa in un'altra città? Puoi trasferirti senza dover provare a vendere casa. L'economia va male? Almeno non sei inchiodato a un mutuo trentennale. # Quindi, come faccio a scegliere? Facciamoci dei conti in tasca e iniziamo ad analizzare tutte le possibilità, tantissime persone attorno a noi hanno dovuto fare questa scelta e ci sono più opinioni diverse che case in affitto. - Movimenti di prezzo - Inflazione - Aumento affitti - Variazione prezzi delle case - Uno sguardo più attento ai tassi di interesse - Location - Mutuo? Cosa devo sapere? - Gli errori # Movimenti di prezzo ## Il Fattore Inflazione L'inflazione è una forza economica che va capita e che purtroppo si presta ad una forte strumentalizzazione mediatica perché gli unici momenti in cui si parla di inflazione è quando sta andando fuori controllo. In sé e per sé l'inflazione è un aumento dei prezzi. Quando una Margherita passa da 4 a 6 euro, quella è inflazione. Il prezzo precedente nel tempo è diventato il prezzo attuale e se il tuo stipendio è rimasto lo stesso ora il tuo potere d'acquisto è diminuito. Il tuo potere d'acquisto è in parole povere quante cose riesci a comprare, in questo caso, quante pizze ti potresti permettere con il tuo stipendio. Durante il mese compri diverse cose, quindi il tuo "paniere" è vario e i prezzi delle cose all'interno cambiano in modo diverso: gli assorbenti possono essere aumentati del 5% rispetto all'anno scorso, mentre il cioccolato può essere aumentato del 20%. In Italia infatti l'ISTAT compone il "paniere" tipo, che cerca di rispecchiare le abitudini di consumo delle famiglie italiane e ormai include 1700 prodotti e servizi. $ \text{Tasso di Inflazione} = \frac{NIC_{\text{attuale}} - NIC_{\text{precedente}}}{NIC_{\text{precedente}}} \times 100\% $ Dove: - $NIC_{\text{attuale}}$ è l'Indice Nazionale dei Prezzi al Consumo attuale, calcolato sul paniere ISTAT - $NIC_{\text{precedente}}$ è l'Indice Nazionale dei Prezzi al Consumo precedente # Aumento affitti e andamento general Se siete affittuari, può erodere il vostro portafoglio se i costi aumentano più velocemente del tuo salario. ## Uno sguardo più attento ai tassi di interesse - formula di poisson ## Il Fattore Giovani Ora, se siete giovani (under 36) e state pensando di comprare casa in Italia, lo Stato ha deciso di regalarvi incentivi fiscali. È quasi come se qualcuno al governo avesse realizzato che i giovani sono il futuro. Ecco cosa c'è da tenere in considerazione: - Garanzia statale fino all'80% per mutui prima casa per under 36 con ISEE fino a 40.000€[^7] - Esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale[^7] - Credito d'imposta pari all'IVA pagata per acquisti soggetti a IVA[^7] Questi incentivi possono ridurre il costo totale di un mutuo fino al 20%[^7]. Nel 2023, circa 100.000 giovani hanno beneficiato di queste agevolazioni[^8]. È come se lo Stato avesse organizzato un gigantesco "Black Friday" immobiliare, ***solo per under 36***. Se sei giovane, hai un ISEE basso e una stabilità lavorativa, comprare potrebbe essere una buona idea. Soprattutto se ami l'idea di passare i weekend a sistemare rubinetti che perdono e a litigare con i vicini per il posto auto. Se invece ami la flessibilità, hai un lavoro precario o semplicemente l'idea di essere legato a un luogo ti fa stare male, allora l'affitto potrebbe essere la tua salvezza. Non importa cosa tu scelga, starai comunque partecipando al grande gioco dell'economia italiana. Un gioco dove le regole cambiano continuamente, l'arbitro è distratto e a volte sembra che tutti stiano giocando a un gioco diverso. ## Fonti [^1]: [Banca d'Italia, "Indagine sul mercato immobiliare" (2024)](https://www.mutuionline.it/guide-mutui/mutuo-prima-casa-giovani-under-36.asp) [^2]: [Borsa Italiana, "Rendimenti storici FTSE MIB" (2024)](https://osservatoriocpi.unicatt.it/ocpi-pubblicazioni-inflazione-tassi-di-interesse-nominali-tassi-reali-e-mutui-a-tasso-variabile) [^3]: [ISTAT, "Serie storiche inflazione" (2024)](https://maisonmagnifique.it/2024/01/29/le-tendenze-immobiliari-del-2024-cosa-aspettarci-dal-settore/) [^4]: [Nomisma, "Osservatorio sul mercato immobiliare" (2024)](https://www.confcommercio.it/-/mercato-immobiliare) [^5]: [Agenzia delle Entrate, "Rapporto immobiliare residenziale" (2024)](https://www.idealista.it/news/finanza/mutui/2024/04/11/180325-cosa-devi-sapere-sul-bonus-mutuo-2024-come-e-quando-richiederlo) [^6]: [Banca d'Italia, "Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia" (2024)](https://www.consap.it/fondo-prima-casa/) [^7]: [Ministero dell'Economia e delle Finanze, "Agevolazioni prima casa under 36" (2024)](https://mutui.segugio.it/guide-mutui/domande-frequenti/mutuo-prima-casa-giovani-come-funziona-e-quali-sono-i-requisiti-per-ottenerlo.asp) [^8]: [Consap, "Rapporto annuale Fondo Garanzia Prima Casa" (2024)](https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/agevolazioni-prima-casa-under-36)